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요즈음은 부동산을 취득 시 공동명의로 하는 부부가 많아지고 있는데요, 그 이유가 무엇일까요? 바로 세금 혜택 때문입니다. 부동산 세금 적용되는 취득세, 보유세, 양도세가 단독명의인지 공동명의인지에 따라 다르게 과세됩니다.
그리고 공동명의이기 때문에 명의자 중 한 명이 독단적으로 부동산을 행사할 수 없습니다. 이 글에서 부동산 공동명의의 장단점과 세금 절약하는 방법을 알려드릴 테니 잘 읽어보시고 좋은 선택 하세요.
공동명의란?
공동명의는 주택과 같은 부동산에 명의를 공동으로 소유하는 것입니다. 보통 부부들이 부동산이나 아파트를 구입할 때 공공명의를 합니다. 위에서 언급했다시피 절세를 위해 주택의 명의를 반씩 나눠가지는 것이지요. 또한 절세 혜택뿐 아니라 공동 명의이기 때문에 해당 부동산에 대한 권리를 두 명이 함께 행사할 수 있게 되므로 한 명이 단독으로 행동을 할 수 없습니다.
- 공동명의의 부동산을 대출받거나 담보로 사용할 때 공동명의자의 동의가 필요합니다.
- 공동배우자 한 명의 소유지분이 경매에 넘어가는 일이 생기면 나머지 배우자에게 가장 먼저 지분의 경매 우선권이 주어집니다.
공동명의 세금혜택
공동명의의 세금혜택은 크게 재산권 보호, 소유권 방어, 세금감면의 장점이 있습니다. 하나씩 자세히 알아보겠습니다.
종합부동산세
1세대 1 주택이라면 12억 초과의 고가아파트, 3 주택 이상의 다주택자가 종부세 대상자가 됩니다.
종합부동산세는 12억 초과 아파트의 경우 1인당 최대공제는 12억입니다. 따라서 만약 부부 공동명의로 할 경우 각각 9억 원씩 공제가 되므로 18억까지 공제가 됩니다.
양도세
양도세의 경우 양도소득별로 해당 과세기간에 따라 250만 원까지 공제가 가능합니다. 따라서 부부가 공동명의를 하게 된다면 500만 원까지 공제가 가능해집니다.
양도차익을 2명으로 나누어서 계산하므로 적용세율이 달라지고 결국 부담세액이 줄어듭니다.
양도소득세는 누진세율 구조라 과세표준이 높으면 높을수록 세금이 더 많이 붙습니다. 그러므로 과세표준이 절반으로 나누어진 상태에서 세율을 계산하므로 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다.
상속세
상속세는 누진세율로 개인별 유산에 과세되므로 자산이 분배될수록 세금 분산효과가 커지게 됩니다.
단독명의의 경우 배우자 사망 시 주택이 모두 상속재산에 해당되지만 부부공동명의의 경우 사망한 배우자 지분만큼만 상속재산이 되므로 절세가 가능합니다.
소유권 방어
흔히 알고 계시듯이 공동명의를 할 경우 경매 소유권 방어가 됩니다. 공동명의의 등기된 부동산이 독단적인 대출로 경매로 않은 지분은 경매 대상이 되지 않습니다.
주택의 일부분만 해당하는 경매 물건은 가치가 없어 낙찰이 안되거나 되더라도 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.
혹여 다른 사람에게 낙찰되더라도 주택에 지분을 가지고 있는 배우자가 가장 먼저 매수 신고 기회가 주어져 소유권이 보호된다는 장점이 있습니다.
건강보험료, 주의할 점
부부 모두 직장가입자라면 건강보험료는 상관이 없습니다. 하지만 부부 중 한 명이 피부양자라면 부부 공동명의 부동산 소유로 피부양자 자격을 상실할 수도 있습니다.
하지만 피부양자 상실 조건이 재산이 공시지가로 15억 원 초과(시세로는 약 20억 원 수준)이므로 공동명의만으로 피부양자 자격을 상실하려면 부부 합이 40억 원 수준의 주택이니 서민들에게는 크게 변동은 없지 않을까 싶습니다.
단, 해당 부동산에서 임대소득이 발생한다면 재산규모와 상관없이 피부양자 자격이 상실됩니다.
공동명의 신청방법과 필요서류
공동명의를 신청하는 방법과 필요서류는 아래에서 바로 알아볼 수 있습니다.
공동명의 신청방법(절차)과 필요서류 알아보러 가기
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